时间：2014年1月16日
地点：钓鱼台国宾馆
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好，我是来自财经频道的主持人，非常高兴和大家相聚在钓鱼台国宾馆的庆功厅。今天要庆祝红榜的企业和个人，同时要庆祝2014特别的年份之下各个企业找到了新的发展的方向，找到了新的道，而且有了新的突破，同时也要提前庆祝在今天我们的各位嘉宾会提供一场思想盛筵。简单介绍一下今天的来宾：
全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强先生；
全联房地产商会联盟执行、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生；
中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生；
中国房地产策划师联谊会执行、中国万峰谷战略顾问梁上燕女士；
全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生；
钓鱼台美高梅酒店集团董事副总经理刘亚宁先生、事业发展总监周迅先生；
的人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平先生；
国务院发展研究中心跨国企业研究室主任李志能先生；
国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生；
国家室内及环保产品质量监督检验中心主任宋广生先生；
北大1898众筹咖啡馆及金融客咖啡馆创始人杨勇先生；
天行九州集团总裁、阿那亚度假生活方式设计师马寅先生；
可持续建筑委(DGNB)国际部董事、洲联集团五合国际副总卢求先生；
新鸥鹏集团战略官、副总裁李战洪先生；
阳光100副总裁范小冲先生等
当然现场还有来自优秀房地产企业的代表，以及来自全国主流的记者朋友，欢迎大家。
今天现场会有地产中国网进行直播，同时还有八家网络对本次活动进行直播，您也可以登录地产中国网，点击头条收看直播。现场有微信互动，可以扫描二维码参与，就可以获得中国网准备的各色礼品。
今天第六届地产中国暨2014中国房地产年度红榜发布会正式举行。有请中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生致辞，有请！
李家明：各位领导，各位来宾，新闻的朋友们，大家下午好！今天非常高兴在钓鱼台国宾馆与各位再次相聚，首先代表中国互联网新闻中心、中国网，向出席第六届地产中国暨2014中国房地产年度红榜大会的各位领导，各位代表，新老朋友表示热心欢迎和衷心感谢！
2014年是中国经济社会发展史上留下浓墨重彩的一年，这一年成为观察中国经济的一大热词，为中国经济指明当前和今后一个时期的发展。这一年中国迎来全面深化的元年，这一年也是经济回归的市场化，建设法制国家的元年。在这样历史新时期，房地产迎来新的机遇与新挑战。随着新型城镇化的推进，必将创造我国房地产行业新模式，改变房地产行业过去跑马圈地的经营模式。改变前千篇一律的建筑风格，增加生态和的绿色节能建筑，多样性建筑，提升信息化，智能化在居住区的应用等。这些都将为房地产行业的深化和发展带来性的变化。
我们也看到过去一年，房地产市场也了新常态，政策干预逐渐退出，新的生态正在建立，企业原有模式正在被。同时，嗅觉灵敏的企业也开始踏上转型之。借助互联网原有的商业模式，还有一大批企业将业务拓展到海外市场，更多的企业积极践行社会责任，在绿色低碳方面走出更多广阔的道。
显然，无论是大，还是房地产行业，再到企业，都发生了极大的变化。这一切变的背后是思维的根本性转变，唯以人为本、以客户为、以服务为体，才能赢得新的时代。在这样的情况下，深入探讨服务赢创地产未来这个话题，意义尤为重大。
在此，我要感谢一直以来支持中国网，支持地产中国的朋友们，正是有了大家的支持和帮助，才使我们打造了在业界独树一帜的地产中国论坛和颇具公信力的中国房地产年度红榜，并使它逐渐成为在房地产行业深具影响力与权威性的活动，也为业界搭建了一个交流平台，为业界树立起一批榜样，在促进行业进步、引导消费者树立品牌消费意识等方面起到了积极的作用。
再次感谢各位朋友一直以来对中国网和地产中国网的积极支持和帮助，正是你们持续的厚爱与关怀，加上玲总编辑领衔的团队的努力，地产中国这个专注于房地产业新闻资讯与服务的新，始终客观、、真实、准确的报道原则，引导正确的行业导向，访问量不断上升，影响力和美誉度与日俱增，主流的价值与作用愈加明显。同时，地产中国这支团队也用他们的专业策划能力、资源整合能力以及平台的强有力力服务业界，为企业品牌提升和项目的精准营销贡献力量。今年地产中国还将出海，为国人海外置业、企业海外投资牵线搭桥；同时，也正在积极研发旅游房地产的创新营销模式与OTO平台搭建。相信有大家的支持，地产中国2015年会做的更好、发展的更快！
最后，预祝本届大会取得成功，谢谢大家！
主持人：我记得原来经济观察报有一个活动，叫“最受尊重的企业评选”，如果中国互联网中心发起最受中心的企业评选，我会投中国互联网一票。
接下来有请地产中国网总编辑玲女士致辞，有请谢总！
玲：尊敬的领导们，尊敬的来宾们，大家下午好！今天非常非常的开心，一来是见到这么多的新老朋友。二来，今天是为企业颁一张红榜。三来，今天是一个好天气，在这么好的开这个会。第四，领导肯定了地产中国的工作，所以非常高兴。
转眼间就又过了一年，又到了一年一度的盘点时候，这一年我们地产人，我们人过得都相当不容易，大家辛苦了！
回顾这一年，可以说对我们新闻来说是一个丰收年，也是一个痛苦的转型年，这一年行业里面的事件频发，也是我们人的一个机会。
去年，在第五届经济论坛上提出长效机制护航大地产，这一年长效机制正在形成，当然我们也知道，一个长效机制的建立不是一朝一夕的，而是国家多个部委，包括和企业协同才可以实现的。
回过头来看，这一年冲击还是互联网思维的冲击。互联网正在试图一切，包括各个行业的秩序、规则，可以说概莫能外。我们深处地产和传媒两个行业，更是感同。
我本来请美编做了一张图，不知道同事能不能播放一下。我把今年人的工作秩序的几个元素展示出来，大概是四个东西：
第一，互联网思想。第二，蓝海。第三，大数据。第四，O2O。
年初的时候万科和马佳佳互动，一下子让我们陷入互联网思维集体焦虑，之后是众筹，O2O，大数据扑面而来。而商业网站和中介机构之间的换位更加剧了行业变革。反倒让我们金融和土地这两个房地产的命根，对行业的影响让位给了互联，未来还会怎么影响我们的行业和生活？我想今天在嘉宾的中，在我们的对话中，大家应该能够找到一些答案。
我们特意和以往不同的，邀请了中国式众筹的首创者，推动者，杨勇先生给大家带来一场头脑的冲击波。想象任总和顾会长的也会给大家这方面深刻，相信有一点，在座的各位会来感谢地产中国，因为今天对大家一定常重要的，你们来到这里是一个多么明智的选择。
非常感谢朋友对地产中国这六年来的包容和支持，我们也一直在努力。作为一家房地产新闻门户，我们依托中国互联网新闻中心这个强大的背景，依托我们专业队伍，每天都在努力着，及时地为大家提供鲜的新闻，也帮助很多企业进行了品牌和项目的整合。但是我们也看到，当整体的住宅市场容量下降，利润下降的时候，企业的品牌化变得是那么的脆弱。融创和绿城的戏剧化的分分合合，让我们看到了非常的一面。万科、绿地、首创，这些企业走出去，也让我们看到企业新的机会。而新型城镇化的提出，旅游消费大幅度增长，让我们看到了一个全新的旅游地产的市场。
为此，地产中国和中国网也展开了自己的积极的转型。很多关注我的微信的朋友都知道，我这一年频繁地做空中飞人，一会儿贵州，一会儿桂林，一会儿杭州，一会儿海南，去到了很多旅游城市。今天和大家汇报一下地产中国2015年在坚守新闻网站本分的同时，我们也在总网领导的支持下，在今年上半年推出我们两个全新的业务板块。一个是旅居，一块是海外地产。
旅居中国将会借鉴欧美的做法，把它们成熟的分时度假，分全度假体系引入中国，为我们的滞销和大量的项目进入市场的旅游地产，找到的办法，如果大家房子想得更多，想卖得更快，和我们尝试一下合作。
海外地产板块在尝试中，我们将携海外的地产企业，海外中介经纪人一起为想到海外置业的朋友提供资源，为海外投资的企业提供合作的机会。不管个人买房还是买地，还是建房，我们将搭建一个好的桥梁。
不管我们走多远，走到哪儿，我们始终会和大家在一起。2015年，我们希望能够给行业带来更多的好新闻，更多的新鲜思维，更多实际的帮助，请支持我们合作共赢，谢谢大家！
主持人：谢总让我们对地产中国网在2014年的工作以及过去六年的工作有了更多的了解，我相信各位跟我一样期待他们的旅居和海外置业的新项目。坚守这种专业成就，价值呈现的地产中国网，将会不断地为我们行业带来正能量，跟我们大家一起开创新局面，开创大场面。
回顾今年的房地产市场，消费满天飞，年初是崩盘，年中是救市，还有由互联网思维带来的焦虑。过去一年房地产业过得怎么样，大家是不常想期待任总的说法，我们掌声有请全联房地产商会执行会长、阿拉善生态协会会长任志强先生发表他的，有请任总。
任志强：说到2014年，就不得不说一下2013年，就像刚才主持人说的，2014年大家说都会崩盘，其实2014年情况并没有那么差。但是如果把2014年情况和2013年对比就会发现情况很差。因为2013年数据基本上都是一个上升和高增长的数据，2014年全年数据大概3年以后发挥，我们现在只能用1到10月份的数据。但是1到10月份数据看出来大部分正增长，因此如果把2013年数据和2014年放在一起，就可以看见这个落差常大。所以年初的时候或者是很多都认为要崩盘，要崩盘恰恰是因为巨大的落差。
比如我们开发投资，按今年来说是增长了11.9%，我们估计到12月份是10%左右。那么10%的增长你说很不好吗？今年如果增长10%，已经是一个高增长了。但是习惯于更高增长的是去年，去年有19.8%的增长速度，相差7.9%个比分点，如果按7.9%和11.9%相比，有可能影响到钢铁、水泥、玻璃，然后影响到建材、家电、家装，这样就要超过0.6个点，就非常大。
这样一个对比就会发现，有一系列的数据说明这么一个情况，我们新开工面积，本年度下降了9%，住宅下降了13.1%，如果和去年10%几的高速增长和两位数增长就变成负的，这个落差就显得很大了。因为20%以上的落差常大的，当然还有其他一些数据。包括土地构成，去年我们3.8万吨，今年不到3万吨。今年到10月份是负的14%，但是一增一涨就差了20%的速度变化，于是我们就看到了让两年之间的落差常大的。
其他一些指标，比如销售，当年销售只下降了8%，但去年我们增长了17.3%，这个销售面积就差了25%，所以这个落差两年对比才能看出来。如果仅从今年和去年相比，数负的8.2%看，下降了并不大。今年我们估计还会超过12个亿，仍然是中国历史上第二好的丰收年，但数，这个落差确实很大。此外还有销售额差了34%。这都是巨大落差情况，对市场反映。比如去年是0增长或者是1%的增长，今年是负的5%，可能感觉不到有增长差距，去年是10%或者是20%的增长，今年突然是1%，2%的增长，这个落差就显得非常大。
我们还可以看到，到位资金负的25.9%，其中贷款下降了24%，这个里外里，不是当年贷款，当年贷款是9%，和去年相比今年的贷款增长率就差了，两者相差，增速相差了24%，这个差别是巨大的过程。尤其看到个人按揭贷款差了37.5%，将近40%多的落差，这个落差也是巨大的。
那么就2014年本身来说，它有一些负增长指标，比如新开工，土地，投资增速下降，销售下降等等，但是本身的落差并没有那么大，但是如果把上一年增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常非常大。因此，我们才觉得2014年情况很不好，恨不得2014年情况比2013年还大，可以看看2007年和2008年落差没有增长，但是2013年和2014年相比落差巨大，所以才有了这样的对比。
为什么2014年没有政策，会发生这么大的落差？我们政策是从2013年出台的，影响也是在2013年变化的，这些政策在市场向上的过程，这些政策起不到太多的作用，会滞后。滞后到什么时候呢？滞后到9月份，去年9月份以后，我们大部分银行都把个人按揭利率迅速提高了，从最初的0.7%、0.85%，0.9%，0.95%，到1%，到1.1%，1.3%，到1.3%。按照100万贷款，20年贷款期限，基本利率6.55来看。按照这样计算，是按照1%的利率计算，如果按6.55和7，大概是23万的利息。换句话说，当开发商降了12万的房价以后，由于利率增长，消费者还要多付17万。如果1倍以上的利率，那就更多，可能按1.1倍，可能要差40多，那也就是说降20万的房价，消费者还要多付20万的钱，利息。
那么实际上成本不但没有感觉到房价下降，反而觉得房价在上升，因为实际支付成本高。所以去年9月份以后，我们的销售就开始出现下滑，主要的原因是来自于个人消费贷款。这个变化是巨大的，这是指贷款价格。当贷款价格出现变化的时候，贷款数量也发生了巨大的变化。
2013年我们6.8万亿的个人住房，不算写字楼，商场，一共8万多亿。其中个人消费信贷占到1.8万亿，两者相比占比达到27%点多。换句话说，很多人说房地产市场杠杆率很高，房地产价格一降银行就完了，其实不是。真正算起来，我们在市场中房地产价格的杠杆率远远要比其他产业要低得多得多。那么如果个人贷款只占27%的比例，如果房价下降了70%，也不影响银行个人消费信贷。这个比例差就是它的杠杆作用。在之前我们也看到，当土地收益越来越高，而拍卖土地已经占到了房价的50%、60%、70%，现在很多都达到了70%，所以这个杠杆的过程可以看到对房价影响实际上不在于银行个人消费信贷，这个利率杠杆已经非常非常低了。
今年我们到11月份为止，个人住房销售额达到5.3万亿，没有计算12月份。但是个人消费信贷多少？只有1.2万亿。比重已经下降到了22%，下降了接近于5个点，5个点什么概念？就是10%几就没有了。6个点就相当于20%了。还是一个非常大的下滑。同时，我们还可以看到另外一个数据，今天银行刚刚公布的，去年2014年整体的银行贷款9万多亿，非常高，比2013年还高。为什么在总体贷款额度高于上一年的情况下，个人消费信贷却大幅度的下降呢？其中一个重要的原因是因为利率问题。
很多人不解，为什么利率会影响到个人消费信贷？我们且不说M1、M2对银行的影响，就从贷款利率上涨可以看到，如果一个收入5000元的家庭，过去可以用3000元用于生活消费，用2000元进行贷款，还房贷。如果按照2000元计算，是他家庭收入的40%，我用这个数是为了告诉大家好算帐。银行有，个人按揭利率一般支付的时候不能高于50%，但是去年很多审查通过是因为利率提高以后，按照我们刚才说的利率，大概每年要增加890元钱。同样的钱，原来付2000块钱，变成2890元，接近于3000元。在家庭收入比重中就变成了55%到60%，是用于房贷，个人消费比例就降低了。银行说超过50%的，我不能给你贷款。
其实不能贷款的原因不在于这个人的收入和房价发生了任何的变化，什么都没有变。因为银行利率变化造成结果，这个人不具备享受按揭贷款的条件。
很多人转到住房公积金，原因在于银行有一条明显的线，去年明显看到个人消费信贷是负增长，大幅度下降是我们的销售能够引起购买能力在下降，影响是巨大的。这两者之间了相当一部分人购买，所以2014年急剧下滑，可以看到是因为个人消费信贷的影响。仅仅是因为这个单一因素吗？还不完全是。我们再换一个比例说。今年大概6万亿左右，前年是6.8万亿的个人住房，但是我们对应个人消费信贷是多少？10万亿，相当于1：1.5。就是个人消费信贷相当于当年销售额的1.5倍。我们再看看美国，美国当年大概4000多亿消费，可是个人消费信贷10万亿美元，里外里是25倍之差，总的国家的个人消费信贷，相当于当年销售额的25倍，而我们只相当于1.5倍。
可以明显看出，个人消费信贷对中国住房市场不是积极的支持，而是拖了严重的后腿。我们看到这个影响和后续的问题，在2014年我们大概出台这几项认为比较大的，对金融有影响的政策，和对房地产有影响的政策。其中年初有两次定向降准。第二就是我们看到4月份的谈话。4月份刘行长约了四大银行的行长谈话，只有一个重要内容，利率要降到1倍或者是1倍以下，0.7到0.8倍都是国务院下的，为什么银行可以不执行这样一个文件？逼着央行副行长亲自出面去约谈几大银行的行长？充分说明其实在去年4月份中央早已经看到个人消费对房地产市场的坏影响有多大？但可惜我们银行都比较黑，它们为了获得更高利润，他们宁愿不管中国的宏观经济和不管房地产市场。
于是，4月份谈话的内容拖到了9月份才变成了央行和银监会联合下发的930文件。如果4月份的谈话就出台了930文件，那是不是全年情况就发生了变化？也许2014年整体的销售会大于2013年。但是一直到1993年才出台相关政策，里外里差了5个多月的时间。如果这5个多月，接近半年时间是一个向上的过程，那么形势就完全不同了。
我们也看到在4月份的谈话没有办法改变银行降低个人消费信赖利率情况下，放开了限够。我们有46个城市限购，现在有41.5%，昨天说这0.5%也解除了，海南都解除，只有四个城市在限购，其他城市全面取消了限购，这个限购政策对市场影响也是巨大的。
随后，930再后，再后是10月份降息，这属于对房地产直接有影响的政策。那么央行为了调整准备金率，又出台了相关的一项政策，就是银行间的存贷是不再统计金，变相了2万亿额度的存储。其实还不如大大方方的，刚才降准就算了。
今年年初又出台了两项，一项是房地产基金的相关政策，刚才有记者问我，房地产基金怎么看？房地产基金问题实际上2008年早已经写在国务院的工作报告里面了，全国也通过和批准了，但是一直没有执行。而且相关政策也没有出台，比如说这次住建部提出瑞斯，瑞斯都是进行免税。瑞斯本身收益率都是百分之几，如果全都交税，还有什么收入。如果相关配套政策不同时出台，瑞斯是很难在国内进行资本市场的，还要过银监会的关，还要过证监会的关，这两个关可能都过不去。
在历史上我们已经看到，上一次工作报告提出的房地产基金问题和个人消费，住房消费贷款证券化问题，从2008年到现在一共140亿，三个银行，为什么没有进入资本市场，为什么不能进入资本市场，就是银监会也要管，证监会也要管，每个人都说归他管，打到现在140亿试点都没有落一个结果。如果不从体制进行相应，单部门的政策基本上是废的。
另外一个相关的政策是发改委提出的城市群的规划问题。特别是强调，上一次我们经济工作会议没有提到房地产，但是别忘了提到了城镇化，而城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年和明后几年重要的基础设施投资的，对各个城市之间的建设也会产生巨大作用，这两个是今年出台的。
那我们可以看看出台以后政策变化之后的市场会出现什么样？限购政策，因为4月份谈话没有起导作用。8月份和9月份分别看到一些城市销售开始出现了反弹。全国有13个城市，几乎接近于翻倍，增长基本上112到150之间，这13个城市，那么也就说明限购之后对相当一部分城市是一个重大的利好，有一部分城市利用限购政策，了一部分消费需求，而解除限购之后出现了好转。
记者也在问我，这四个一线城市限购能不能取消？我个人认为不能。如果中央不直接说话，靠地方决定，市早已经不把房地产限购政策作为房地产政策，已经把它划到人口控制的政策范围之内。在不断地把一些我们可以看到的了15年、18年、20多年的市场，集市贸易，小商品市场等等统统搬走，他们恨不得把所有的低层次服务都轰出，他们高兴地说去年我们把预计进京人数减少10万人。什么概念？就是在2003年到2014年期间，市每年增加60万人口。一年增加120万人，如果说少增60万，那去年就是有50万。这样情况下，我们限购政策，特别是原来市限购政策和原来都不一样，都是按五年期计算的，现在这个还没有解除。而有一些是按一年期或者是两年期计算，于是很多人交纳了保险以后或者说交纳了个人税以后，就可以获得不被的购买条件。
所以我们在税务局查到了，很多人一个月平均只交十几块钱，四十几块钱，到一百多块钱的个人所得税，就是为了获得纳税的个人证明，获得在购买的基本条件，所以他们要连续交5年的个人所得税，才能获得这样一个资格。这里可以看到限购政策对一些城市是影响非常大的，而对四个直辖市或者是以上人口城市，他们已经把限购政策变成对人口的增长，而不是对房地产的限购政策。
我们930政策以后，10月份明显看到销售处于一种回暖情况，到11月份快速上升。11月份的数据虽然和去年相比仍然是一个落后的数据，负增长数据，但是10月份数据和全国1到10月份相比是全年销售的一个数据，总量已经增长很多很多。比如，当月一手房交易量已经超过19000多套，接近2万套，过去8、9万库存要用十几个月的时间，一个月接近于2万套的销售，8万的库存只有4到5个月的消化期，这变成一个巨大的变化过程。
12月份，3年以后公布，估计全年销售量在12亿平方米以上，也许能够到12.5亿平方米，通常12月份有一个全年累计的结算，所以12月份的数据突然暴涨，相比之下去年13.1亿的销售，今年12亿多的销售，大约下降总幅度5%左右，现在是8点几，7点几。所以我们可以看到已经出台的政策对市场影响是很大的，比如说降息。去年10月份的降息，降息不仅仅是解决银行存款，更重要是让个人消费贷款中的家庭还贷比例，比重变化。就是我刚才说的银行考察的时候是50%还是40%，还是30%，是不是可以给个人信誉，家庭进行放贷？这个变化是很大的。因为息差导致按月支付的还贷能力大大提高。
我们初步计算了一下，从0.7倍到1倍之间，影响个人可支付能力24%，这个常高的一个数据。那么2015年可能出台什么新政策呢？一个是已经提到的房地产基金问题，一个是930提到个贷证券化，另外所有都认为可能有降准，降息，还有城市化。
城市群规划和过去城市规划不一样，很多铁建设和机场建设都是从六大城市群开始的，对市场影响也会很大。那么930里面一共提出9项，我们现在已经实现了大概只有4项，还有5项金融在930提出的没有实现。那么这个实现也许要有很长的周期，比如房地产基金问题从2008年工作报告就提出，2007年房地产商会和央行进行多次讨论。我们也在那个时候提出利用瑞斯实现保障性住房的体验，李克强副总理在体验上做了批示，但是结果也没有弄成。
可想而知这项政策从提出到实现也许要很长的周期，所以不能说明年就可能实现。比如说住房个贷证券化，目前中国花了好几千亿美元买了美国的个贷，买了美国两房的证券，为什么中国可以花这么多的钱去支持美国人民购买住房？用很低很低的利率让美国人享受一个巨大的福利。他们为什么不肯把中国的个人住房消费信贷放开呢？美国基本上是零利率，欧洲是负利率，日本是零距离。如果我们只要提供2点几，3点几的利率，他们很高兴把资金投入到中国个人信贷消费证券化，老百姓就可以从现在6点降到3点几，4点几，是不是花很多钱支付利息呢？我们个人住房市场，有人说证券化以后会10万亿，就是说现在我们有10万亿左右的个贷？错了。如果个人住房消费信贷，我们大概出40到50万个人住房消费信贷。
如果加上美国类似情况，利息可以冲击个人所得税，如果按照这样政策执行，我们估计会放出100万亿的个人消费信贷的住房信贷。可能有更多的人可以用更低的利率享受更好的住房和住房贷款。
为什么限购政策能够相当一部分需求呢？为什么930把二套限贷问题改变了以后，大量的消费需求，是因为我们从刚需需求转向改善性需求，大部分改善性需求都是属于有第一套住房。因此，如果用第二套住房，首付70%算，他们买不起。如果是第一套住房，首付30%，就买得起这个房子。因此可以看到是政策导致我们市场出现了突上突下的变化，而不是说我们的市场在正常运行中出现了暴涨暴跌和泡沫。
2015年，我们根据各种情况测算，销售会迅速回升，从去年9月份销售潮开始，此后销售基本上是处于一个持续上升的状态。但是价格不一定随着销售，因为我们有5.9万亿库存，还有巨大的消化中心，消化差不多才可能改善库存状态和市场供求关系。
作为投资我们仍然认为投资增长算是一个低速，仍然是10%左右的投资增速。为什么？前面我们说了土地供应量大幅度下降，如果土地供应量作为前期准备，没有一个充足考虑，后续增长是不可能持续增长的。1月份开局不错，也许大家改变了预期，所以四个城市的土地收入在1月份已经超过了2000亿，已经超过了将近200亿。为什么？土地价格在高涨，就是因为开发商，有些有钱开发商已经开始看到未来预期可能好转，所以他们把更多的资金投入到去年补欠的，就是去年没有增加更多土地，没有相当土地储备，减少了大概1/4，今年需要补上。所以年初已经开始出现白热化。
的土地出让金达到每平米5.8万，接近6万。更多人预测，在这种情况下推动下房价在持续上升过程中是无可避免的。价格和购房比例指数密切相关，从图上可以看到，2008年是我们的一个低点，那时候达到95左右的指数。随后4万亿让国房景气指数迅速回升，然后国5条，国10条。
第二是开工低增长情况，2013年供求关系恶化，造成了价格上涨。2014年又再一次出现了指数的低谷。到2014年是比2008年更低的一个指数，94.1%，国房景气指数下降，包括销售、开工、土地控制，所以国房景气指数和价格关系密切相关。
从这几年价格指数可以看到，第一张图的曲线和国房景气指数类似，起码低谷都是类似的企业。
2007年出现了价格的高涨，2007年11月份，中央经济工作会议提出要两防，防止投资过热和防止通胀，于是我们看到价格急剧下滑。在2008年底和2009年初进入到低谷。我们出手快，4万亿和相关的政策迅速让价格回升了，投资也回升了。所以从价格增幅看，又迅速在2009年底和2010年初达到峰。价格上涨导致我们的中央又再一次出手，用国五条，国十条，国七条，国八条来进行鉴定，再一次出现一个下降。但是这个下降并没有像2008年迅速反弹，而是在底部运行了一个相当长的周期。然后在2013年再次爬到顶峰。2013年年初又出台国五条，包括对个人所得税二次交易的税费条件，我们也看到市场再次下滑，出现了一个暴跌。
在今年底，我们从实际数据看，有些城市还在处于一个继续下滑的趋势，但是有些城市价格已经开始回升了，比如。年底这几个月的数据明显可以看出来价格反弹的很快，其他一线城市也有类似情况。所以大家在讨论的时候2015年价格在什么时候回升？
宜居做了一张图，他们认为今年9月份是环比价格，去年9月份之后开始进入缓慢的回升周期。同比仍然有一个过程，在今年年初大概2、3月份会到点，也许在2季度以后开始出现回升，就是那条红线。
陆陆续续都会在今年3季度或者4季度增幅超，全年预计增长价格在3%到5%。局部地区有可能出现25%左右的房价增长，有些地区仍然保持着负增长或者继续下降。因为在中国已经随着5.9万亿的库存，形成了一个巨大的地区差，除了供给地区差以外，还有一个地区差就是人口地区差。相当一部分城市已经变成了人口输出城市，相当一部分城市变成了人口增长城市，有的城市省份是人口总体输出，但是在局部城市人口增加。
部地区大概有17个省市，省会城市占到P的30%以上，有的省会城市占到全省P50%，除了省会城市以外没有第二突出城市。比如说西安，它的人口接近于900万，下一个人口是100万左右，没有中国区域。类似这样省市有很多个，所以地区之间的差别巨大。
河南，每年大概平均减少20万的净增人口，整个东三省人口也是输出，但是河南有一个全国最的城市之一的城市，郑州。中国六个以上人口城市，其中三个非指向数，郑州、、成都。三个是直辖市，、上海、重庆。所以研究人口的时候会发现，在人口变化过程中与城市供给变化过程中，城市之间的价格差别是巨大的，有的城市开始出现总体上升的趋势，但是有的城市仍然处于一个集体下滑趋势。因此，总体价格趋势补代表什么，也许整体情况可能会超过2013年。但是价格上涨幅度或者是增幅却远远低于2013年，或者是我们可以看到今年情况会略好于2014年。
谢谢大家！
主持人：谢谢任总。应该说这一年房地产人过得的确不容易，政策在变，在变，市场在变，需求也在变，但是这种情况特别我们企业的决策人的战略眼光，包括我们职业经理人的执行能力，所以接下来我们进行今天第一轮2014中国房地产年度红榜的揭晓，首先揭晓2014中国房地产十大领军人物，他们是谁呢？请看大屏幕。
1.最犀利的意见--任志强
2.最富的地产领军人物--光
3.最霸气外露的企业家--王健林
4.国际拓展力的企业家--张玉良
5.最勇于突破的企业家--郁亮
6. 最顽强的地产实干家--孙宏斌
7.最敢于跨界的企业家--许家印
8.突破创新的地产领军人物--梁上燕
9.最稳健的地产领军人物--单伟豹
10.风险管控意识的地产巾帼--吴亚军
掌声祝贺他们！接下来揭晓的是2014中国房地产年度红榜之价值职业经理人。2014谁最红，请看大屏幕：他们是：
1.万科集团高级副总裁 毛
2.华润置地副总裁兼大区总经理 蒋智生
3.世茂集团副总裁兼营销总经理 蔡雪梅
4.长江实业地产投资有限公司董事 郭子威
5.京投银泰股份有限公司执行总裁 高一轩
6.新鸥鹏集团品牌官、副总裁 李战洪
7.融创中国区域公司副总经理 楼艳青
8.中国电建地产集团有限公司副总经理 谢苏明
9.金地集团华北区副总经理 遇绣峰
10.招商地产公司副总经理 孟睿
11.远洋地产集团营销负责人 徐海伦
12.方兴地产营销管理部总经理 李 伟
祝贺！
祝贺以上价值的十大地产职业经理人，下面有请优秀人物代表任志强代表、梁上燕女士、李战洪先生上台领，大家掌声热烈祝贺！有请中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生上台为获代表颁！
（颁仪式）
感谢三位领导人为行业、为企业做出的贡献!也祝贺你们！请颁嘉宾和领代表合影留念。
主持人：接下来我们进入主题的环节，有的人说中国房地产市场已经由黄金时代进入了白银时代，如何在新常识之下开创中国房地产业新常态呢？下面有请全联房地产商会联盟执行、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生，有请！
顾云昌：地产中国第六届年会，我是常客，从第一届开始，年年有变化，年年有红榜，年年有创新，年年有变化。今年的变化是什么呢？60后先说，70后在他后面说？60后说，2014年，70后说的是以后的，所以这个难题很大，所以想了半天我也没有好PPT，我想等任总讲完以后我再讲，他讲的太多了，我再讲就罗嗦了。
当然现在中国正值经济界最响亮词就是“新常态”，我就想从经济新常态，楼市新时代，这个角度来谈我的观点。
新常态大家都知道，其实中国新常态的提出要比国际上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出来，当然他的新常态和我们现在的新常态不一样。为什么现在提出？考虑中国整个发展，真正转型恐怕是这两年才是真正做到了。
而在全世界都展示的时候我们还在搞发展，中国现在进入新常态了，当然是总提出来，习大大提的问题，当然都要响应。
新常态有几个特点？有三特征，第一个特征就是增速放缓，第二就是结构调整，深度调整。第三，就是分析。
第三，三个中高，就是经济增长速度放慢了，但是必须保持中高速。如果进入低速，中国可能陷入陷井。第二，产业往中高端走。第三，产品的质量包括服务质量，要中高档。这三个中高对房地产来说也是重要原因。
从四中全会角度提出三个新：第一，新增长点。四中全会提出发现和培育新增长点，新增长点在哪里？我们耳熟能详的就是在1997年提出来把住宅作为新的增长点，于是有今天新的增长点。到了今天，这两个增长点已然发挥作用，我觉得中国仍然处于老百姓消费的房车时代，住房消费为主导的时代。这样情况下发现和培育新的增长点，这个增长点是什么？就是战略性的新兴产业和服务业。
第二就是新的发展空间，新的发展空间是什么？就是优化发展空间，经济发展的新空间。那么提出了京津冀一体化和沿长江带，这个就是新的发展空间。
第三个就是新型城镇化，我认为在新常态下面是不是可以从这三个方面来描述。
重点我想讲对楼市新时代做一个回顾。那么我们现在大家都说，过去十年，有人说十五年是中国房地产的黄金时代，我记得在2012年的时候，2013年初，我当时认为中国房地产正在唱两首歌，一首歌叫吻别，一个叫牵手，吻别房地产的黄金时代；牵手房地产的白银时代。房地产不得不和黄金时代吻别了，这个时代过去了。我们回顾一下黄金时代，一个叫做在产业发展中是超级繁荣的，我曾经说中国房地产业的发展像火山一样爆发，老百姓住房需求通过住房制度，世界的住房制度，中国体制全部改变，结果爆发出来火山一样的需求，所以有人说这是超级繁荣。
第二，我们企业就是生长，那么全世界共同关注的问题，骂声最强的，最多的就是房价是脱缰的野马，这就是黄金时代的标志，当然这个过程当中，我们开发企业，我至今还记得，在初的时候，有几家开发商都跟我们说，一不小心进入房地产业。土地让我们拿，将来赚了钱再给，一不小心就发起来了，这就是黄金时代。
一不小心就发起来了，这是房地产行业在黄金时代的，应该说遍地都是黄金，大大小小的企业都赚了金子。就连我们投资者稀里糊涂买了几套房，都成了富翁了，这就是黄金时代。
那么到了白银时代会怎么样？我觉得白银时代将是中国房地产发生一个剧变。刚才主持人说“变”，我感觉这不太好，当时陈上台的时候就是阿扁，“扁”和“变”在是同声的，我们现在是变，当然他把自己变进去了，我们要把中国经济房地产变上去。现在说话当中要注意，你进来了，不能说你进去了。你出来了，你上去了。千万不能说你进去了。
怎么变？要变上去，它变要变进去了。当然变是转型时期的特征，也就是我们的结构调整，这就是我们的，因为不变将会死一条，无论是中国经济，中国房地产业还是我们的企业都不变。
那么我曾经罗列了9个变，一个叫市场，市场状态变化，一个叫政策变味，政策的味道变了，第三个叫发展变速。房地产的发展速度肯定要变的，产业变型，转型，变型，企业变制，企业的制度在。我们现在房地产企业制度大大小小都在进行，产品要变新，融资要变通，房地产融资渠道变通，投资者的投资，投资者也在变图。过去我们主要是什么？通过买房，通过投资砖头赚钱，恐怕以后这个要变了，恐怕要投资房地产的金融产品来获得利益。
最后动力要变坏，房地产发展的动力一定要切换的，切换我们增长点，切换我们发展的动力，下降的动力，当然变得还有很多，我罗列了九个方面，当然时间关系不可能全部展开，我重点讲讲关于市场的问题和政策层面的变味的问题，以及我们行业变形的问题。
市场的现在看来中国房地产市场状态的确变化，也就是说过去我们中国房地产市场长期以来基本上进入卖房市场，总的小时进入买房市场，真正进入买房市场是2014年最明显。因为2013年有一个小周期的，我们大周期从黄金时代进入白银时代了，我们小周期也过去以后，走下坡的时候，市场就了，可以用概括，第一，竞争加剧。第二句话叫做洗牌加快。第叫做利润摊薄。这是我对中国房地产进入麦房市场以后，市场以后的一个观测。竞争加剧大家都体会到了，现在谁能说有日光盘，日光盘见不着，月光盘也少见，因为现在控制力高。
国家统计局颁发数据看到待售面积，讲的是一年以后又卖掉了房子，因为数量不多，才6亿平方米，一年卖掉多少房子？十几亿平方米，半年消化量，当然不多，在库存量远远不止这个，还有已经开盘了没有卖出去的房价，我估计最起码有15、16亿平方米的房子在卖，这就是市场竞争的原因。凡是供大于求情况下肯定市场竞争。
最后出了事情大家都知道，“倒奶”，年轻时候学习经济学，奶农说我送给人家说可以，到城里运费我受不了，有人怀疑我这个奶有问题，我送过去没有人喝怎么办？就是倒奶也是新常态的表现，中国经济进入一种新常态了。房地产进入新常态，的标志是买房市场，在这个情况下面其结果是洗牌加快。
我们看到了今年发榜，红榜里面有哪些企业，两个两千亿，七个一千亿，我们看到越是排在前面的，增长幅度越大，基数很大，增长幅度也很大，排在100亿以上，增长速度不如300、500亿的增长速度，这就是现在洗牌加快。
在他们迅速增长时候，全国房地产销售面积多少？同比下降了8%左右，上市公司，上海绿地的指标，去年销售增长接近了50%的增长，全国下降了8%，那么这一对比就知道肯定是企业没有生产利润，他们了。我看到一个资料，这三年来全国房地产的企业的数量从8万降到5万多，一年平均下来没有了一万多个，这就是洗牌加快，这是相当的，市场经济是不流泪的，能行就活下来，不行就下去，好在房地产有一个特征，没有听说几个老板，光说个别跑的，没有听说上吊的。为什么？因为最差的老板他有土地，好在中国土地市场一个怪象，房价、地价也在往上涨，去年全国平均房价温和下行，统计局下降同比下降了2%、3%、5%，6%，最多10%左右。但是全国土地价格怎么样？12月份数据没有出来，11月份出来是这样的，全国土地交易量，开发商买地数量同比下降14.5%，但是买地价款只下降了5%，充分说明房价温和下行，地价是在大幅度的上升，这就是中国的土地制度。
在这样情况下，最后拿了高地价的，就看企业的表现，所以不行的，没有实力的，没有资金的，没有品牌的，做得不好的，被兼并，被合作，好在土地还值钱，赚得少一点就是了。这样趋势恐怕在未来白银时代将会延续，所以有人预测白银时代10年以后，20年以后，重要性房地产数量会减少50%，剩下10%，也有人说20%，因为以后的事情谁都不知道，但是数量值下降，大幅度下降是必然的。
第三，利润的结构。房地产开发利润原来说是像脱缰的野马，拿到土地就能赚钱，现在不一样。我看了上市公司报表，这几年上市公司报表净利润每年在下降。现在搞得好的，12%、13%的净利润还好，差得一点就是8%、9%，有15%、16%、17%的净利润明显下降了，当然这种下降还是好多了。我最近参加一家装修公司的会议，我问他你的净利润多少？他说到8%，我们行业目前的利润率仍然是比较高的，所以为什么叫白银时代？我认为关键在这儿。
因为我们制造业的利润，有的只有2%点几，有的4点几，有的5点几，一吨钢铁最后利润多少？有人说买一个冰棍，我具体没有研究过。所以我们怎么看房地产业，这样形势下，看看房地产是好的产业，这是我想讲的关于市场的问题。
市场情况下可以下降，如果说黄金时代，大大小小房价都能减到黄金，但是在白银时代，并不是所有企业都能赚到银子的，不仅赚不到银子，还会被淘汰，这就是对白银时代的行业提出了这么一个问题。
其实白银时代对于我们行业来说不是坏事，我认为在黄金时代吻别的一句歌词就是吻别在狂澜之夜，我们房地产是吻别的狂澜之夜。但是现在进入白银时代了，牵手白银时代？怎么牵手？我们要看到在黄金时代并不是所有指标都是黄金的，在白银时代并不是所有的指标都差于黄金的，而且主要的指标我认为应该比黄金时代还好。比如对我们这个行业的进步我觉得是大大有利的。一个好的行业，一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟。一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败的两方面的，才能够取得好的业绩，或者说用马云的话说，一个好企业一定是在坏的下面成长起来的，我觉得这话讲得有道理，看起来市场竞争形势很激烈，但是对真正企业是有好处的。从这个意义上讲，我们房地产业将在白银时代，从过去的成长成长。
第二，对消费者也是有利的。因为在黄金时代不管什么样的产品都能卖得出去，买得差的产品的人，实际上的受损者，但是在白银时代必须是好产品，性价比好的产品才卖得下去，对消费者卖到的，你可以买的时候比较，可以挑选，最后得利者是消费者，会得到性价比合理的，更能赏心悦目满意的产品。所以不要认为黄金时代好，白银时代不好，从根本上来说行业进步，企业进步和消费者满意度，都会在白银时代得到体现。
这是市场第二点政策变味，我们从2014年看得到的，好多人问为什么中央经济工作会议连续两年不提房地产调控？更不提房价？这在旧常态下，有人对房价，一提房地产就是房价，中央就是恰恰说房地产调控，说房地产不提房价，这两个老百姓，全世界最关心的问题，这不是疏忽，这说明的英明，这是表扬。因正按照三中全会提出来，让市场在资源配置中发挥决定性作用，这一条在房地产市场中发挥作用了。
因为在我看来决定房地产市场，一个是现在讲的，决定中国房地产市场发展的速度，发展的规模其实就是人口红利。中国的经济发展到初的时候，正是中国的人口红利爆发的年代，中国的买房者，全世界的买房者，第一次买房30岁左右，第二次买房40岁左右，末，上世纪初的时候，符合这样年龄段的买房者是达到了一个高峰，这时候有一个住房的政策出台，人口红利加上的促进必然造成了中国房地产市场今天的繁荣，必然出现超级繁荣，这是必然的，不是任何政策能够指导的，当然住房也是政策，光有人口红利，没有发挥不出来，光有，没有人口红利，同样没有这样的速度和规模。
那么这个情况下我们看看整个房地产市场变化，那么发展到今天应该说有一个阶段性，为什么我们现在会进入到一个白银时代？而不是继续在黄金时代，而就是人们常问的，为什么现在进入新常态，这一点不用多回答了，因为我们人口红利，我们的发展阶段造成的。
要使房地产市场保持稳定健康发展，靠什么？一个刚才说的本身的需求，供有和需求关系非常好，如何协调好这种关系，用行政性是没有办法的办法，如果是好办法你跟我说，因为我参加过这个座谈会。现在房价上涨过快怎么办？你们给我想办法。我们的目标就是定在房价，得出结论只能是这样的，没有找到房价背后的原因是什么？现在各位都越来越清楚了。什么原因？中国有三大原因，第一，货币原因。第二，土地原因。第三，金融原因。今天上午我看了一段讲的我们的M2，2014年的M2增长只有12.2%，尽管我们新增贷款达到9.78万亿，达到了历史的高点，但是我们的M2的增长速度已经降到了12.2%，应该说这常合理的意见。但是我们过去20年当中我们的M2平均增长多少？20%，根据经济学原理，M2应该等于什么？我们的叶剑平教授在这儿，M2应该等于P+CPI，我们P10%，CPI3%、4%，再加一点就是15%、16%的增长，4到6个百分点，M2跑哪去了？跑到房地产领域里了，跑到地价里去了，跑到房价里去了。
我也查过美国的资料，美国过去同样的年代当中，他们的M2增长速度就相当于CPI+P。而我们的M2和它的之间差了4到6个百分点，那么到房价里面去。所以没有控制M2的源头，一味房价，就是得了一个器质性的问题让病人吃止痛片，没有什么效果。
第二，土地问题。中国的土地制度没有办法，目前为止中国土地制度可能会有突破，我们期待有突破，因为我们的习大大提出来下一步农村土地制度要保三个主线，假如说反过来，三个底线情况下，我们可以突破的话，除了三个底线有其他突破，土地可能是更大一点。
为什么的房地产价格，房价出现了同比的下降，环比下降，但是的土地价格去年达到多少？比今年涨了多少？4个亿涨幅是最快的土地价格。这样的土地制度，这样的财税体制，地方不得不靠土地吃饭，地方也必然靠涨地价来获得更多的财政收入，来支持地方的投资和公品建设等等，这无可置疑。
房地产市场变化到了的层面，的政策变味，那么现在看来一个是市场化的趋向，一个就是长期化的趋向。房地产应该从建立长效机制着手，现在看长效机制已经开始建立，表现在三个方面。第一，金融方面。第二，土地方面。第三，税收方面。那么这些都知道，土地方面三个底线，金融方面93年文件当中我们光注意到了首套房的可以享受政策和变化，已经还清二套房的贷款变化，其实更深含义是提出了三个方面的融资渠道。一个叫MBS，一个叫银行间的发债，第三就是瑞斯。
土地方面三个底线，还有税收方面推进房地产税收的，房地产的立法。这方面我觉得正在开建，这就是今后房地产归纳起来一句话，不将是看脸色，也不将是随着政策变化而变化，而是随着整个市场化进程而变化，随着长期的长效机制建立，使我们房地产市场从狂乱发展达到发展，这是恐怕这样一种轨迹。
那么这样发展当中我觉得要关注货币政策和金融变化，可能对房地产至关重要。为什么我们在过去若干年当中的房价上涨过快，刚才讲主要是货币政策，M2的问题，如果全国M2控制在一定涨幅当中，有理由认为中国房价将保持相对平稳。所以M2的和金融密切相关起来，你要促进房地产市场发展，真正像930文件讲的金融支持房地产，930文件题目大家知道吗，叫金融支持房地产的若干意见。
什么意思呢？我看到的资料，刚才任志强讲了很多关于金融问题，我也非常赞成，决定房地产市场冷热的是金融政策，中国现在首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下来多少。你知道美国首付款比例多少吗？3%。因为有些人是零首付富的，大多数人可以通过的，5%的首付，这样金融支持，才有美国市场在次贷危机以后逐步复苏。中国房地产松绑是松了，但是没有完全松开，比如一线城市还没有取消限购，在金融对房地产支持方面差很多很多。一个就是刚才我说的首付款比例问题，还有利率问题更关键。利率现在几个城市有7折，没有，8折也没有，9折有一点点，这些事情我觉得通过金融来推动房地产市场。
那么我相信中国经济要保持稳增长，离不开房地产的稳增长，所以这就是我们要考虑的问题。
第三个层面简单讲讲房地产的转型问题，房地产要转型，行业要转型，产品要升级，转型体现三个方面。第一个方面就是我们多元化，经营的多元化。第二就是融资的多元化。第三就是企业管理的集约化。这是充分体现房地产转型的三个方面。
产品升级方面，也是朝着三个方面。第一个方向是绿色化。第三个方向是差异化。第三个方向是服务化。中国房地产人已经充分认识到了，新型城镇化要以人为本，房地产的发展也将从以物为本转向以人为本。我们过去目标都盯在房子，盯在物业管理，现在开发商、管理者都已经开始转变了，把目标不是定在房子上，是定在人，以人为本，真正考虑人的买房需求，入住以后的需求，如何满足他的需求。
从过去的物业管理转向了社区服务，服务谁？不是服务房子，是服务人。未来中国，未来中国房地产业一定要遵循以人为本，以人为核心。那么才是我们创新发展切换的一个动力。最后一句话，只有全心全意，人民币才能够实意为你服务。
谢谢大家！
主持人：在2014年有一些热词，尤其房地产企业在探讨互联网思维，O2O等等，还有众筹，今天主办方特别请到中国是众筹非常重要的探索者，也是一个领军人物，他们在中国式众筹方面做出很多有意思的实践。所以接下来我们请出杨勇先生带来性变革头脑冲击波的一波，有请！
杨勇：我介入众筹也是很偶然的机会，因为2013年10月18日做的一个咖啡馆，1898咖啡馆，开业一个时间在全球就火起来了，那时候开始基本天接待人。过去一年大概找我的人有5000人，我基本上每天都在见人，所以接触人非常广，基本上都是各个领域领军人物。为什么对众筹这么，每天都很亢奋。因为三方面：
第一，因为见到很多人，跟这些人谈的效果非常好，我做众筹这一年多，基本上没有遇到任何障碍。
第二，跟大家谈的效果也非常好，跟人聊天基本上半个小时以内就解决了。
另外，从我自己做的角度也蛮顺的。我这边做的众筹，我们项目单子都很大，基本上3000万起，项目10亿美金，现在手头总的项目基本上好几千亿，我说都是实打实的。另外，我们这种模式操作性非常强，待会儿大家看就知道了。所以很多人听完之后都常兴奋的。
我先讲几个案例。就是我们在做的，大家知道我们的操作模式，第一个做，大家知道现在都挺难的，但是众筹做非常好，这个属于除了挣钱什么都好的一种行业，这样行业非常多。那我们是怎么做呢？比如说我们做一本创业类，一本投资5000万，我们这本定位是做专门报道拿到过投资的企业，所以我们会找2000个股东，每个人出25万，大家为什么要出25万呢？我们众筹对象都是做投资的，我们定位是拿到投资这些企业，可能都是你的目标对象，所以我5年不倒闭，所以5年会报道可能有上千家创业企业。如果五年之内有可能会从里面找到一个投资对象，所以25万可以理解成把中介费给你们，理论上可能会更多。基本上投资都愿意出这25万。所以我们钱就这么来的。
我们具体操作，我们跟做的团队也要求不一样。我们要求非常简单，就是给你5000万，不倒就OK了。所以对于做的人，因为没有挣钱压力，一个人如果不想着挣钱的时候，只是把内容做好了的时候，可能就是做的特别好，这就是我们的套，我们现在用这种模式，未来也许中国的集团可能就是通过众筹做的。
另外我昨天刚刚从广州回来的，广州就是广交所的珠宝中心。所以未来我们会可能在全国做100家珠宝线验店，模式也是每个人200元，肯定在开业，一个20万，大概为什么要做这20万呢？基本上都是对珠宝感兴趣的，我们当时讲，我们珠宝都是真的，这是第一个，第二价格非常合适。所以出了20万以后，实际上进到一个非常可靠的圈子，出钱都是跟珠宝相关的专家，到这儿买珠宝肯定是可靠的，所以买的东西稍微便宜一点，所以基本上大家非常乐意通过这种方式来抓，我们参与你的珠宝的体验中心。所以就是这个模式，传统方式开店非常慢，这种模式一百家就开完了，最关键这两百人都是目标对象，这两百人带一个客户，就是上千个客户。本身自己运营也非常健康。
另外，我们也做很多传统行业，消费者特别适合众筹。我们做项目特点，我们都是钱特别多，比如包子铺，一个亿做包子铺，我们找的配方，开几百家包子铺，这种方式跟传统方式不一样，传统方式不可能花这么多钱做一个包子铺，因为这种方式我们钱特别多，每个人出钱只有50万，一个亿如果是老板出的，大家非常赞成回报是20%、30%，这种方式要的钱基本上大家不在了，不是不挣钱，而是心态不一样。
刚才谈了一个项目，我们买一个油轮，原价在7、8亿左右，欧洲那边经济情况不好，不到两个亿就买下来了。这个老板自己有足够的时间去买下这个游艇，因为运营成本，单独运营可能风险特别大，所以现在众筹，每个老板出两百万，就是四个亿，把这个游艇买下来了。最关键是后面的运营非常健康，原则上出钱的背后都是目标对象，所以我们这种操作套我们是出来筹钱非常容易，我们更关心在后面运营，我们锁定这个套之后，运营非常健康。
所以最早的源头就是1898咖啡馆，是2013年10月18日开业的，这个众筹企业非常快，基本上可以这么讲，中国比较主流的政策都是我一个人推起来的，很多到众筹很有意思，到网上一搜发现就觉得给他的印象并不好，网上做，大家看到金额特别小，过十亿就是比较大的。第二就是网上，可能大家宣传痕迹更重一点。这种操作方式非常适合大家。
所以就是我们现在所做的中国式众筹，也是我们做的过程中摸索出来了。我们一些人一起出钱出力，一起干活。所以我们众筹并不通过网上去做的，更多的是股东有熟人推荐。所以人问众筹的区别，这句话并不一定准确，但是有一个态度。大家看到网上所有的众筹，包括各种各样的，都是范畴。
我们把众筹分来两种，一种是陌生的，一种是熟人的。陌生都是学美国的模式，这种方式我不是特别看好，原因是因为中国是没有契约的，中国人从来不会尊重所谓的法律条款，举一个例子，在网上注册一百万，大家约定好第一年不准退钱。做了三个月以后，有十个人要退，你退还是不退？国外就是派一个律师打官司，中国不会这样，天天缠着你，必须退钱，缠着你不行就要。就很纠结。可能因为这十个人的退出，这个项目就做败了。陌生人众筹，问题蛮多的。
熟人众筹，中国人很在乎熟人圈的口碑，大家骗钱也不会到朋友圈骗钱。我们这种模式相当于传统结构，大家建房子可能不需要钉子，我们熟人众筹就是利用这个特点做。比如一个项目是众筹，前15人出钱必须是你的朋友，基本上任何一个人，认识五年以上的十几个朋友拉进来，基本上
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